住建部整治养老诈骗 房企布局养老地产模式如何破与立?

来源：新京报

伴随人口老龄化的加速，养老问题成为社会关注的焦点。为了守好老人“钱袋子”，全国各地陆续开展打击养老诈骗专项行动，大力整治房地产项目以“养老”名义进行商品住房销售虚假宣传等涉诈问题。

那么，打击整治养老诈骗专项行动，将会给养老行业带来哪些影响？随着养老产业的商业模式发生变化，房企又该如何切入养老产业？

严打养老地产“伪装者”，守护老人“钱袋子”

“从打击养老诈骗犯罪来看，包括类型较多。”58安居客房产研究院分院院长张波表示，除高价销售各类养老产品、提供所谓养老服务外，用“以房养老”名义进行诈骗、侵害老年人合法权益的行为在近几年并不鲜见。

“从近几年养老地产的营销情况来看，各类虚假宣传的内容较多，包括养老产品的虚假宣传、养老产品投资收入的误导宣传等，尤其是一些海景房项目打着‘养老+度假+投资’的方式，骗取老年人资金，造成资金损失。”易居研究院智库中心研究总监严跃进如是说。

在此背景下，近年来，各地陆续开展打击整治养老诈骗专项行动，大力整治房地产项目以“养老”名义进行商品住房销售虚假宣传等涉诈问题。

5月18日，住房和城乡建设部召开的全系统打击整治养老诈骗专项行动推进会指出，住房和城乡建设系统要聚焦“整治商品住房销售中以养老名义进行虚假宣传等涉诈问题隐患，以及违规在城市街面张贴养老产品宣传广告的行为”两项整治任务，有力推动整治任务落到实处。

严跃进认为，此次住建部的整治工作，非常有必要，对于规范养老地产的项目营销、促进老年家庭理性看待房地产投资行为等，都有积极作用，也有助于净化市场营销风气，促进行业健康发展。

诸葛找房数据研究中心分析师关荣雪也表示，对老年购房群体而言，此举可切实解决其在购房方面存在的潜在风险，解除疑虑，保障消费主体的合法权益。

正本清源，助力养老地产可持续发展

问题在于，此次打击整治养老诈骗专项行动，将会给养老行业带来哪些影响？又会对养老地产的发展起到怎样的作用？

对此，中国企业资本联盟副理事长柏文喜表示，此举对养老行业的诈骗活动进行清楚定性，从而让泥沙俱下的养老地产从此出现较清晰的分野，让真正以运营为核心的养老地产脱颖而出，并走上可持续发展的轨道。

事实上，养老地产在中国房地产领域并不陌生，养老问题多频次被人们提及，不过，正如景鉴智库创始人周鸣岐所言，之前不少房企切入养老行业，开发养老盘、养老小镇等项目，但基本不会涉及诈骗的相关内容。

“此类打击整治养老诈骗专项行动，本身也可以正本清源，能够让一些比较优质的企业脱颖而出，开发出一些好的产品，进而帮助一些老年人。未来，独生子女父母的养老问题，是很大的硬需求。”周鸣岐称。

不过，难以否认的是，传统养老地产模式存在不少问题。在柏文喜看来，以前的养老地产，很多是开发商为解决偏远位置的项目去化所营造的营销概念，真正的养老地产需要依靠运营管理来实现可持续经营。因此，以前的养老地产大多是出售型物业，而非自持和运营。

“以前，房企的做法本质上是以原项目或资源入手，将空间转变为养老机构，或以老龄作为社区主题，其缺点在于无法深耕，无法真正掌握养老产业内在的逻辑。” 安馨康养集团董事长鄂俊宇亦如是说。

在此逻辑下，不少房企在探索养老地产时，并未获得相应的利润回报。对此，广东房协土地与产业研究中心主任赵文卓分析指出，总体来说，由于我国养老服务体系未成熟，养老服务设施用地的出让也未形成规范，加上政策支持力度不够，因此，养老地产的发展并未形成规模。

“用简单的地产思维做养老康养，一定会走弯路。地产属性太重，是一些地产背景的养老机构未做好的原因。”鄂俊宇称。

不要只盯着卖房，立足产业链机会更多

值得关注的是，老龄化引发的“银发经济”，将成为一个具有持续增长潜力的商业新领域，这对于正在探索新发展模式的企业来说不啻于一针强心剂。

在此背景下，养老行业的盈利模式亦逐步明晰化。“实际上，银发经济发展的背景下，在养老服务体系构建中的商业机会更大。这方面的服务，包括老年人教育培训、文化旅游、健身休闲、金融支持，围绕老年人衣食住行、康复护理的老年用品等，都具有广阔的发展机会。”赵卓文说。

赵卓文表示，房企不要只盯着养老地产，未来围绕银发经济和养老服务体系，还有很多业务发展的空间。这也是此前许多房企单一做养老地产的实物产品，很难获得回报的原因之一，企业必须立足产业链，做好产品和服务，才能获得持续增长的机会。

随着老龄人口化程度进一步加深，养老产业的商业模式亦发生较大变化，那么，房企如何切入养老产业？又该如何破解盈利难题？

在赵卓文看来，首先要转变经营思维。长期以来，房地产开发的特点是高杠杆、高周转、高回报。而现在“房住不炒”的背景下，房企已慢慢意识到传统“高杠杆赚快钱”模式不灵了，要转变发展方式和盈利模式，探索新的发展方式。另一方面，房企从事养老、大健康产业，要立足于产业链构建，需要有更强的整合能力，更具耐心的长线投资，更具社会责任感的精神。

“摆在房企面前的，是一条时间不短的探索路径，在较快的时间内经历多少轮融资，估值多少，最后资本化运作，这是传统人们对企业成功的一个印象，但养老行业由于其长期性，企业只要兢兢业业做好企业，做出有价值的产品和服务才能看到未来。”鄂俊宇说。