深圳率先启动住房“以旧换新”,领跑一线城市

来源：新京报

4月23日晚，深圳市房地产业协会与深圳市房地产中介协会联合发布《开展我市商品住房“换馨家”活动》的通知，鼓励商品住房“以旧换新”，设90天“解约保护期”，自今年5月1日开启，为期一年。

业内人士表示，此次新政试图打破传统购房模式，提升住房买卖交易的便利度，缩短换房周期，更好满足居民刚性和改善性住房需求，有利于加强一二手房市场联动。

21家中介、13个地产项目参与“换馨家”

据悉，深圳此次“换馨家”活动鼓励房地产开发企业和中介机构积极参与，与计划出售二手商品住房并购买新建商品住房的购房居民签署协议。房地产开发企业对换房人意向购买的新房设定一定期限的“解约保护期”，以确保换房人的权益。

中介机构则将优先推动换房人旧房交易，缩短交易周期，提高交易效率。在协议约定的期限内，如果旧房成功售出，开发企业和换房人将按约定继续完成新房交易手续。若旧房未能在约定期限内售出，开发企业和换房人则按约定解除协议并无条件退款，换房人无需承担任何违约责任。这一举措为换房人提供了更多的选择和保障，有效降低换房风险，增强了市场信心。

此外，活动还倡导房地产开发企业和中介机构为换房人购买新房提供购房价款、佣金等专属优惠方案。对换房成功的居民，中介机构还将在新房交付前提供租房佣金优惠等服务。

深圳市房地产业协会和深圳市房地产中介协会已经发布参与“换馨家”活动的第一批21家中介机构和13个房地产项目名单。两家协会表示，将继续和会员企业一起积极甄选住宅项目，为换房人提供更多的选择空间。同时，协会也将持续做好有关信息更新及咨询服务，完善活动细节，为参与活动的企业和居民提供便利。

中指研究院华南分院高级分析师孙红梅表示，深圳此次推出的以旧换新活动公布了第一批21家中介机构和13个房地产项目的名单，为购房人提供了丰富的选择空间，并试图打破传统购房模式，提升住房买卖交易的便利度，缩短换房周期，更好满足居民刚性和改善性住房需求。但是，市场的不确定性依然存在，“以旧换新”的模式能否真正解决深圳楼市当前面临的问题，需要经过市场的检验和时间的沉淀。

新政有助加强一二手房市场联动

新京报记者在采访中发现，很多深圳二手房业主表示，二手房难以卖出，确实是置换的主要障碍。“以旧换新”模式在一定程度上有助于加快二手房和新房的销售速度，但是也有业主担心二手房价格是否被过度挤压。

深圳购房人王许说：“即便二手房顺利卖出，新房的性价比是否合理？会不会都是开发商的尾盘？”

“与家电、家具‘以旧换新’相比，住房‘以旧换新’操作难度大很多。目前，此类政策还在试水阶段。”当地中介人士徐华（化名）如是说。

从深圳房地产市场成交情况来看，据深圳房地产信息平台的数据显示，今年3月份，深圳新房累计网签2819套，其中商品住宅成交2245套，环比增长184.4%。

另据诸葛数据研究中心监测，今年3月份，深圳新建商品住宅成交2245套，较2月翻倍增长，但热度不及去年同期，同比下跌27.3%。从新房去化周期来看，3月份去化周期为21.9个月，较2月延长1.3个月，深圳当前去化周期逐步拉长，去化压力仍然存在。

“作为一线首推城市，深圳此举意味着‘以旧换新’政策正逐步蔓延至一线城市。”诸葛数据研究中心高级分析师关荣雪表示，从新政的影响来看，“以旧换新”政策比较符合当前的市场趋势，主要从需求端支持购房人买房。当下，深圳二手房挂牌量处于较高位，置换客群往往需要卖出当前持有的房屋，才有足够的资金购买新房。在库存高压下，房屋成交周期相对较长，新政为“以旧换新”的置换客群提供便利，加强了一二手房市场联动。

业内：各地政策执行效果不一

据新京报记者及中指研究院不完全统计，2023年以来，全国已有39个城市表态支持“以旧换新”，而且越来越多的国企、央企入场参与收购。

新京报记者梳理各城市已颁布“以旧换新”政策，发现“以旧换新”主要存在两种模式，一种是“帮卖模式”，比如购房人、开发商、中介签订三方协议，购房人确定好新房房源后，向房企交纳定金锁定意向房源，在约定期限内，若旧房卖出，双方的购房合同生效，反之开发商则退还购房者定金。目前，大部分城市如南京、南通、淄博等，都推行这种模式。另一种是“收购模式”，房企或者第三方接手购房者的旧房，这对开发商的实力有一定的要求，在当前房企资金承压、库存去化难的情况下，较少企业选择该模式。

克而瑞方面指出，从“以旧换新”本身来看，无论是“帮卖模式”还是“收购模式”，都存在着“置换”关系。由于“以旧换新”的最大难点在于如何顺利卖出旧房，因此二手房市场的表现，在一定程度上对“以旧换新”产生较大影响。

上海易居房地产研究院研究总监严跃进表示，“以旧换新”活动，最大的效应主要体现在降低交易成本上，并有助于更好满足合理住房消费需求。根据各地的推进情况，此类交易成本体现在五个领域，包括二手房出售成本、新房认购成本、新房契税成本、首付和房贷利率成本、过渡期租房成本等。测算结果显示，通过参与今年各地“以旧换新”活动，不考虑其他已有的减负政策，购房者置换新房的支出最多可以节约20%，即减负效应或“省钱”效应很明显。当然，具体减负或“省钱”效应如何，要看各地此类活动的规则和实际推进情况。

克而瑞方面认为，2023年至今，多个城市密集出台“以旧换新”服务或者政策，在一定程度上可以帮助置换客户快速卖房，降低买房成本。此外，此类政策在一定程度上盘活存量房，提高市场活跃度，进而促进城市的房地产市场平稳健康发展。但是，在当前整体市场承压的情况下，政策执行效果不一，仍需要调动多方资源配合。