配售型保障房密集开工,住房市场格局重塑进行时

来源：21世纪经济报道

全国配售型保障房的建设工作正在加速推进中。

近日，广州在黄埔区中新知识城何棠下村举行首批配售型保障性住房开工仪式，年内计划筹建配售型保障房不少于1万套。广州还表示，将在城中村改造中筹建配售型保障房，统筹解决城市户籍人口和引进人才住房困难问题。

去年年底，深圳首批13个配售型保障性住房项目也举行集中开工仪式，建设面积75.7万平方米，房源合计1万余套。

作为一线城市，广州、深圳正在发力供应配售型保障房，为住房有困难且收入不高的工薪收入群体及城市引进人才提供住房保障。

不仅广州、深圳，许多国内重点省市也在着力发展配售型保障房。尽管目前各地均暂未公布申购的细节条件，但业界和公众已有充分认知：这是一项关系民生福祉的工程，未来也将重塑中国房地产市场的供应格局。

供应加速放量

配售型保障性住房的保障对象，十分明确。

作为国家新一轮保障性住房建设重点拓展的新路子，配售型保障性住房将按保本微利原则配售，一个家庭只能购买一套，实施严格的封闭管理，不得上市交易，与商品房市场隔离。

配售型保障性住房建设的最终目的，是实现政府保障基本需求、市场满足多层次住房需求，建立租购并举的住房制度。

各地对这项工程的重视程度，也体现在建设规模和配套设施上。

以广州为例，2024年，广州市计划筹建配售型保障性住房不少于1万套，共涉及12个项目，其中新开工项目8个，通过存量房源转化4个项目；筹集保障性租赁住房不少于10万套，发放住房租赁补贴不少于1.8万户。

深圳集中开工的13个配售型保障性住房项目，则位于福田区、南山区、宝安区、龙华区等区域，涵盖了核心区域。

深圳用于配售型保障性住房的总用地面积17.7万平方米，建设面积75.7万平方米，总投资约125亿元，房源合计1万余套，项目周边交通、教育、商业等配套较为完善。

1万套配售型保障住房，这是一个相当可观的数字。可供对比的是，中指院数据显示，2023年，广州新房成交约7.22万套；深圳则为6.4万套左右，以此作为标尺，未来配售型保障住房将成为住宅市场不可忽视的供应力量。

尽管目前配售型保障性住房申购的具体条件还未公布，但根据住房城乡建设部相关司局负责人介绍，各地当前重点要保障好两类群体：一类是住房困难未得到解决、收入不高的工薪收入群体；另一类是城市需要引进的科技人员、教师、医护人员等。

而申请配售型保障性住房的标准，则是根据申请人的家庭收入、住房、财产等因素按顺序配售，从困难的群体做起，逐步拓展范围。

本轮保障性住房规划建设，将实施严格的封闭管理。其中要求，严禁以任何方式，违法违规将新建的配售型保障性住房变更为商品住房流入市场，更不能利用保障性住房进行牟利。

“保障性住房不得上市交易、实施严格的封闭管理，将是区分保障性住房和市场化住房的一个重要举措，可以最大限度地保证保障性住房的供给。”上述住房城乡建设部相关司局负责人说。

相关配套政策还未公布，公众翘首以盼。

一位在深圳工作多年且没有住房的医护人士对21世纪经济报道记者表示，自己一直在关注配售型保障房的配套政策，希望自己也可以有申购资格。不过最终会不会购买这类住房，取决于多个方面。“因为最终对收入等是否有要求还不知道，而且这类住房在户型设计上会更刚需，自己需要考虑是否具有性价比等。”

住房市场重塑

不仅广州、深圳，不少重点省市也在规划建设这一轮保障性住房规划建设。

例如，广西壮族自治区规划建设保障性住房和城中村改造工作组办公室近日透露，按以需定建的原则，南宁市紧盯“净地出让”和“资金平衡”两个重点，已汇总梳理出配售型保障性住房先导项目7个、住房7200套，总投资约39亿元，其中2024年计划建设住房4000套。

福州也走在前列，据相关部门披露，福州市保障房初步选址8个地块539亩，规划总建筑面积109万平方米，总套数约1.24万套。

按照住建部的规划，新一轮保障性住房规划建设，是一项具有中国特色的住房保障模式改革，要加快建立一种“保障+市场”的房地产业发展新模式。

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，反思房地产发展的旧模式，最大的问题就是供需错配，商品房是卖给富裕人群或加杠杆、掏空家庭积蓄的人群，这与我国城镇居民大部分为中低收入人群的结构是不相符的，从而导致了商品房市场发展的不可持续。

李宇嘉认为，“过去地产市场回升，也是由有钱人换房和投资带动的，但目前这类人群购置物业的积极性在降低，同时由这部分人群驱动更多购房人群入市的逻辑也断了。这也是为什么发展配售型保障性住房，因为整体的供需匹配性发生了很大的变化。”

逻辑生变，房企的角色也要顺应时势。

一位深圳房企的营销负责人告诉21世纪经济报道记者，新的住房保障模式下，如果购买配售型保障性住房的群体能够被区分开来，这类住房对于特定的购房者将会具有很强的吸引力。“参考深圳现在很多人才房的建设，它的建筑标准等，与同区位的商品房已经接近。”

上述营销负责人续称，“配售型保障房的加速供应，对商品房市场会带来一定的影响。对于我们这类房企来说，未来是否有希望参与建设，都是我们要考虑的生存方向。配售型保障住房和商品房是两条腿走路，相信最终会达到动态平衡。”