三马、观山东挂地|贵阳迎来“新面孔”

来源：樾筑

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昨天，观山湖区、三马片区和花溪区又有10宗住宅类地相继挂牌。这些土地，可谓是重磅连连，据说其中某宗土地，还可能由市场化房企摘牌，接下来咱们逐宗来看。

G〔23〕107号地块位于观山湖区北京西路交世纪金源东南侧；

地块实际出让面积18349.46平米，计容建筑面积56883.326平米；

规划用途：居住用地兼容商业用地（≤5%）；

规划指标：1＜容积率≤3.1，建筑密度≤22%，绿地率≥35%；

起始楼面地价：3400元/平米。

特殊拿地要求：竞得人需配建不低于6班幼儿园，并无偿移交；

老年人日间照料中心、再生资源回收点、生活垃圾分拣收集站等公建配套服务设施由竞得人出资配建，建成后无偿移交；

地块红线范围内污水处理、雨污管网、燃气管道、电力接驳、电力迁改、通讯配建等实施由竞得人自行出资修建。

地块简评：这块地就是年初官方推介的水池山地块，区位条件不错，周边配套成熟，商业、学校都有，同时离地铁也近，基础条件相当不错，就周边城市界面稍微需要点时间改善。

不过这块地同时涉及观山湖区和云岩区两个区，跨区开发的话是否会存在更复杂的流程尚未可知。

从起始楼面地价来看，这块地还是具备一定性价比的，但不知道这个性价比是否能够吸引到市场化房企。

G〔23〕108号地块位于观山湖区宾阳大道交观山西路西南侧；

地块实际出让面积47888.83平米，计容建筑面积119722.075平米；

规划用途：居住用地兼容商业用地（≤5%）；

规划指标：1＜容积率≤2.5，建筑密度≤22%，绿地率≥35%；

起始楼面地价：3200元/平米。

特殊拿地要求：文化活动站（含居委会）等公建配套服务设施由竞得人出资配建，建成后无偿移交；

竞得人需配建不低于6班幼儿园，并无偿移交；

竞得人在GS-02-01-04（1）地块内按照规划要求建设一所36班小学，地块由观山湖区政府提供，竞得人须以不低于土地农转建费用缴纳土地有关费用，建成后属于应配建部分无偿移交，超过配建需求部分由观山湖区政府回购；

地块南侧规划道路、地块红线范围内污水处理、雨污管网、燃气管道、电力接驳、通讯配建等实施由竞得人自行出资修建。

地块简评：地块位于观山西观山湖收费站附近，与万科理想城项目隔路相望，区位条件一般，周边配套一般（学校倒是有），同时还缺少轨交（S2线一期北段未来倒是可以补救），城市界面较差。

在3200元/平米的楼面价下，个人认为地块的性价比相对有限，也很难有市场化房企回来接盘。

G〔23〕109号地块位于观山湖区贵遵路东侧、阳关大道南侧；

地块实际出让面积26645平米，计容建筑面积66612.5平米；

规划用途：居住用地兼容商业用地（≤3%）；

规划指标：1＜容积率≤2.5，建筑密度≤22%，绿地率≥35%；

起始楼面地价：3400元/平米。

特殊拿地要求：竞得人须在签订出让合同时，与观山湖区政府同步签订《观储-2022SL-44-1地块公建配套设施同步规划、同步建设、同步交付监管协议》；

竞得人需配建不低于3班幼儿园，建成后无偿移交；

竞得人须出资并负责修建地块内西侧及南侧弹性道路，建成后无偿移交；

卫生服务站、公厕、共享单车停放点、生活垃圾分拣收集点（与再生资源回收点合设）等公建配套服务设施由竞得人出资配建，建成后无偿移交；

地块净用地范围内污水处理、雨污管网、燃气管道、排水大沟、电力接驳、通信配建设施由竞得人自行出资修建。

G〔23〕110号地块位于观山湖区贵遵路东侧、阳关大道南侧；

地块实际出让面积19895.78平米，计容建筑面积49739.45平米；

规划用途：居住用地兼容商业用地（≤3%）；

规划指标：1＜容积率≤2.5，建筑密度≤22%，绿地率≥35%；

起始楼面地价：3400元/平米。

特殊拿地要求：老年人日间照料中心、小型多功能运动场地、文化活动站（含居委会）、开闭所等公建配套服务设施由竞得人出资配建，建成后无偿移交；

竞得人需配建不低于3班幼儿园，建成后无偿移交；

地块净用地范围内污水处理、雨污管网、燃气管道、排水大沟、电力接驳、通信配建设施由竞得人自行出资修建。

地块简评：这两块地就是此前调规并公示过的原红星项目爱琴海商业用地。

地块本身区位条件不错，周边配套相对还行，商业暂时需要依靠北大资源项目（未来估计有配套的集中商业），教育资源估计只能期待龙湖天曜四期地块配套学校了，离1号线地铁站倒是蛮近。

之前业内有流言称TOP级市场化房企对地块感兴趣，不知道后续是否能够顺利摘牌。

G〔23〕101号地块位于云岩区三马片区茶园街道办事处，北临百花大道，南至普杨路，西至万科黑垭口A地块，东至普天中央国际；

地块实际出让面积25850.44平米，计容建筑面积80136.364平米；

规划用途：居住用地兼容商业用地（≤2%）；

规划指标：1＜容积率≤3.1，建筑密度≤22%，绿地率≥35%；

起始楼面地价：3800元/平米。

特殊拿地要求：公建配套服务设施由竞得人出资配建，建成后无偿移交。

地块简评：这块地毗邻万科云翠隐秀项目，区位和周边配套大家参考云翠隐秀项目即可。

事实上我关心的是，关于这块地，我更关心的是，地块是否还会由万科拿下。

G〔23〕102号地块位于云岩区金关街道办事处，北临百花大道，南至贵黄公路，西至规划道路，东至数博大道延伸段；

地块实际出让面积41690.72平米，计容建筑面积212622.672平米；

规划用途：居住用地；

规划指标：1＜容积率≤5.1，建筑密度≤25%，绿地率≥35%；

起始楼面地价：3800元/平米。

特殊拿地要求：竞得人须同步实施公用、公建配套设施建设（公共绿地、托老所、再生资源回收点、生活垃圾收集点、公共厕所、垃圾转运站），建成后无偿移交。

G〔23〕103号地块位于云岩区金关街道办事处，北临百花大道，南至贵黄公路，西至规划道路，东至数博大道延伸段；

地块实际出让面积41791.72平米，计容建筑面积129554.332平米；

规划用途：居住用地；

规划指标：1＜容积率≤3.1，建筑密度≤25%，绿地率≥35%；

起始楼面地价：3800元/平米。

特殊拿地要求：竞得人须同步实施公用、公建配套设施建设（幼儿园、托老所、再生资源回收点、生活垃圾收集点、公共厕所、大型多功能运动场地、卫生服务中心、社区服务中心、文化活动中心），建成后无偿移交；

竞得人需在SM-05-03-06地块内配建36班小学（地块由云岩区政府提供，地块成本由竞得人承担），需与该地块项目同步开工、同步建设，同步交付使用，建成后无偿移交。

G〔23〕104号地块位于云岩区金关街道办事处，北临百花大道，南至贵黄公路，西至规划道路，东至数博大道延伸段；

地块实际出让面积64057.5平米，计容建筑面积288258.75平米；

规划用途：居住用地；

规划指标：1＜容积率≤4.5，建筑密度≤25%，绿地率≥35%；

起始楼面地价：3800元/平米。

特殊拿地要求：竞得人须同步实施公用、公建配套设施建设（公共绿地、幼儿园、社区服务站、文化活动站、小型多功能运动场地、综合室外健身场地），建成后无偿移交。

地块简评：上面三宗地位于三马南侧，靠近恒大御龙天峰项目，因此区位条件配套资源参考御龙天峰即可，总的来说相对较差，目前除临靠小湾河外没有太多亮点。

不过从土地区位示意图上看，地块周边其实是有路网规划的，只不过何时能够实现尚未可知。若实现，则地块项目未来可成为不折不扣的地铁房。

另外配建学校能引入什么资源，也能决定未来地块项目的价值。按照当前现况，我个人不太看好有市场化房企摘牌。

G〔23〕105号地块位于云岩区金鸭村，西至数博大道、南至百花大道、北至中梁壹号院；

地块实际出让面积124356.82平米，计容建筑面积530594.26平米；

规划用途：居住用地，兼容商业用地（≤8%）；

规划指标：1＜容积率≤3.5，建筑密度≤25%，绿地率≥35%；

起始楼面地价：4413元/平米。

特殊拿地要求：竞得人需配建参与指标平衡的规划道路，建设期3年，建成后无偿移交；

竞得人应做好道路边坡防护及治理工作，并承担相关费用；

竞得人需在SM-09-06-02地块内配建一所36班九年一贯制学校，需与该地块项目同步开工、同步建设，同步交付使用，建成后属于应配建部分无偿移交，超过配建需求部分由云岩区政府回购。

地块简评：这块地也是新建厂地块，区位条件可以参考三马三兄弟，有地铁房概念，具体就不赘述了。

比较重要的，还是本次地块要求配建的36班九年一贯制学校，若能引入较好的资源，则三兄弟应该都能受益。

去年新建厂另外一部分地块是由贵阳产控摘牌，后由贵阳投控置业负责建设的，不知道今年由会如何。

G〔23〕106号地块位于花溪区溪北街道办事处上水村；

地块实际出让面积187821平米，计容建筑面积469552.5平米；

规划用途：居住用地（兼容10%非住宅建筑）；

规划指标：1＜容积率≤2.5；

起始楼面地价：2196元/平米。

特殊拿地要求：该项目涉及林地林地，在符合规划前提下，依法依规先办理林地手续后方能使用林地；

竞得人需在地块内建设24班小学（用地面积不少于21亩），21班幼儿园（用地面积不少于13.20亩），教育设施需与地块首批交付房屋同步规划、同步建设、同步交付，建设后无偿移交，学校建设所需土地由竞得人无偿提供；

竞得人需自行负责并承担地块范围内10KV凉窝线、10KV小湾线和10KV东平贯通线等地上、地下管线的迁改费用；

竞得人需自行负责并承担地块范围涉及的长约2.3公里、宽3米、深2.5米的中曹水厂饮用水渠迁改费用；

竞得人需负责并承担十里河滩湿地公园规划长约900米、宽6米的一级园路线路迁改及建设，竞得人需在土地竞得后1年内建成；

竞得人需无偿配建地块内部长约2公里、宽12米的市政弹性支路，与地块开发同步规划、同步建设、同步交付；

竞得人需配合花溪区政府处理地块历史遗留问题。

地块简评：这块地之前公示控规时我就分解过，认为其起始楼面地价不应超过3000元/平米。

当我看到出让文件里的起始楼面地价时，我还感觉土地是不是卖得便宜了点（即便腾龙湾现房很便宜）。

然而再等我往下看到那么多配建要求时，我才明白原来是我太过天真。这些配建一上，那价格估计也直逼3000元了。

即便如此，我认为地块仍然具备一定的性价比，毕竟贵阳真正“种”在公园里的房子不多，而且溢价能力都还挺强。

2、

据天眼查公开信息，11月8日，贵州鑫洋鑫置业有限公司在高新区长岭街道注册成立。

该公司由四川鑫洋投资集团有限公司控股，后者则应该是首次进入贵阳市场。

大家可能也注意到了，我标题里新面孔三个字是用了双引号的。因为四川鑫洋投资集团虽然大概率是首次进入贵阳，但并非首次进入贵州。

翻看四川鑫洋投资集团官网，很容易发现其在地州类似凯里、桐梓、习水等地，均有投建过地产项目。

不知道本次该企业进入贵阳，是否有逆周期拿地扩张的想法。毕竟当前贵阳挂牌的这些土地，部分性价比还是不错的。