汇率破7,谁为您的投资“保价护航”?

8月5日，在岸和离岸人民币兑美元汇率急跌千点，在岸人民币兑美元较低至7.0424元，离岸人民币兑美元较低至7.1057元，双双跌破7元关口，宣告了人民币对美元“7时代”正式到来！

这对中国经济和房地产

有什么影响？

一、住宅地产

01人民币贬值，房地产必定利空人民币升值时期，住宅地产作为高价消费器，投资住宅产的资金会随着人民币的升值预期而增加。在持续的楼市调控影响下，“房住不炒”正在变成一种投资学上的现实。从国家统计局2019年前两季度住宅收益数据来看，一线城市住宅平均综合收益率仅为2%，上海的住宅综合收益率仅为1.1%，汇率破7，住宅地产必将不能成为“抵御通货膨胀”的利器，高杠杆买房风险系数急速加大。02美联储加息

根据Wind数据显示，135家上市房企的负债总额正不断增加，到2019年1季度，负债总计突破8.5万亿元；7月12日，国家发改委发布房地产企业美元债收紧政策，住宅地产调控政策越来越频繁地落地，调控范围从国内发债向海外融资、信托等渠道扩散。汇率破7，如果人民币贬值形成趋势，融资渠道收紧，会带来美元走强，热钱将流出中国市场。在目前中国住宅地产企业高负债的情况下，将导致住宅房企的资金链出现压力，整个住宅地产市场受影响会加大。

03汇率波动对老百姓的影响

普通老百姓在将自己资产全球分布可能性不大的情况下，除一线城市群及周边地价高，明显限价的区域依然是住宅地产投资的避风港之外，其它城市群将住宅地产作为资产投资“避风港”的想法就会趋弱，房地产唱空的声音会增加，住宅地产投资的风险系数将会加大。

04城市分化加剧

随着中国城镇化建设的推进，未来城市级别划分将弱化。城市圈、城市群会成为房地产投资的热点，就目前市场来看，全国除了20个左右一二线城市外，其他城市基本没有成熟的二手房市场，房子流通性极低。财政部长肖捷在《党的十九大报告辅导读本》中谈到，明确未来的房地产税将按照房屋评估值征收，在房地产税开征、投资收益率低，流通率低的客观环境下，住宅地产投资收益将会大大缩水。

05宏观经济调控

在国家4月19日会议“房住不炒”的基础上，7月30日中共中央政治局会议又提出：不将房地产作为短期刺激经济的手段。虽然4月19日会议的一城一策会让地方政府有松绑冲动，但未来住宅地产不可能普涨。因为对于住宅地产市场来说，国家放宽金融的风险已经大于收益，从国家政策面的信号来看，调控不会松动的意向非常强烈。

二、产业地产

01产业地产是国家城镇化战略的关键依托

2014的3月，随着国务院《国家新型城镇化规划 （2014~2020年）》的印发，国家把城镇化建设做为国家重要战略实施，产业地产就是在中国城镇化建设过程中应运而生的一个综合产业形式，依托城市资源，构建一体化的产业链。到2018年末全国常住人口城镇化率为59.58%，人口城镇化率的不断攀升带来的是产业的不断聚集，为产业地产的发展奠定了良好的基础，产业地产是国家城镇化战略的关键依托，也是城镇化的较佳出路。

02城市群、高级新区、自贸区规划建立为产业地产营造向好的环境

2016年，在城市群、高级新区、自贸区等方面已出台多项支持政策。受利好政策驱动，各区域范围内人口、产业等要素将加速集聚。随着高级新区、自贸区的规划建立，政府一方面将加速区域招商引资平台的升级，促进高新产业发展;另一方面通过产业集聚，带动地方经济发展。而产业地产，就是以最少的空间，形成较大的价值，不仅仅为资本、产业提供实体载体，更是通过汇聚和延伸在各种资源集结之处产生更高的价值，所以，高级新区、自贸区的规划建设，为产业地产发展营造向好的环境。

03产业地产是新兴产业发展的产业配套需要

在供给侧改革、脱虚向实的大背景下，政府鼓励向制造业、战略性新兴产业等实体经济发展，而这些新产业都需要地产的支撑服务，只是不再仅仅是那种住宅式、店铺式的地产开发建设模式，而是要运用创新的产业地产发展模式。加之一轮轮房地产市场调控政策袭来，融资成本的提高也让住宅地产和商业地产在风口浪尖徘徊。而产业地产是响应国家战略需要，为经济转型、产业结构调整提供载体，不受国家调控政策影响。

04产业地产是传统产业转型升级的服务配套需要

随着中国产业结构优化调整和企业转型升级，必将从生产厂房、智慧办公、生活服务配套等等方面等产生新的需求。随着“大众创业、万众创新”等国家战略的实施，产业地产作为产业发展的载体和空间，被赋予全新的历史使命，未来房地产一定是能实现产城融合的产业地产，也只有产业地产，能将住宅地产从"炒"到"住"转向更广范围的"用"。

综上所述，住宅类地产在国家“房住不炒”、 海外融资、信托融资渠道收紧等持续的政策调控下，随着美联储加息、在离岸、在岸汇率双破7的时代，虽然中国的金融政策对经济稳定保驾护航，人民币短期内不太可能出现大幅度的贬值，但住宅地产投资收益率严重下滑，一线城市1季度平均收益率仅为2%，住宅流通率低，住宅房地产投资收益完全不能抵御通货膨胀。住宅地产长期看涨，短期唯稳已是必然趋势。

而产业地产是国家城镇化战略的关键依托；是响应国家战略的需要；是在供给侧改革、脱虚向实的大背景下，为中国经济转型、产业结构调整提供载体的新型地产模式。随着国家在城市群、高级新区、自贸区的规划建设的相关政策出台，中国产业结构优化调整和企业转型升级加快，为产业地产发展提供了良好的土壤，并不受国家调控政策的影响。

在离岸、在岸汇率双破7的今天，在“房住不炒”等住宅地产政策持续调控的前提下，对任何一个个人或家庭投资来说，能带来稳定、安全、可靠的现金流回报才是投资价值最重要的评判标准。

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